(作者：国家信息中心房地产信息处　中国房地产信息网)

一、2007年三季度房地产市场运行的主要特征

1.投资增幅上升，住房投资加快，普通商品住房和经济适用房投资比重提高

2007年1-9月，全国房地产开发完成投资16814亿元，同比增长30.3%，增幅比上半年高1.8个百分点。分地区看，东部地区完成投资10399.8亿元，同比增长25.3%；中部地区完成投资3211.74亿元，同比增长40.5%，增幅在三个地区中最高；西部地区完成投资3202.52亿元，同比增长38.1%。

按工程用途分，商品住宅完成投资12050亿元，同比增长32.8%，增幅比上半年高2.0个百分点，高于同期房地产投资增幅2.5个百分点。办公楼完成投资727.62亿元，比上年同期增加148.76亿元，同比增长25.7%，增幅比上年同期高9.9个百分点。商业营业用房完成投资1847.27亿元，比上年同期增加306亿元，同比增长19.9%，增幅比上年同期上升了3个百分点。

前三季度，商品住宅投资占房地产开发投资的比重为71.7%，比上年同期提高1.2个百分点，比2007年上半年提高1.3个百分点。90平方米以下住宅完成投资占商品住宅投资的21.2%，比上半年高1.7个百分点；经济适用住房完成投资532亿元，同比增长30.5%，与上半年相比，增幅有所回落，但经济适用房占商品住宅投资的比重仍保持上升趋势，达到 4.4%，该比重比2007年上半年高0.2个百分点，但略低于2006年1-9月的比重4.5%。

2.房地产开发资金来源较为充裕，个人住房贷款快速增长

2007年1-9月，全国房地产开发企业资金来源为25379亿元，同比增长37.9%，比上年同期上升9.4 个百分点，比上半年高10.1个百分点，资金来源较为充足。在房地产资金来源分类中，利用外资和其他资金来源增长最快，同比分别增长63.2%和41.3%，二者合计占当年房地产开发资金来源的46.9%。其中，外商直接投资和个人按揭贷款增速更快，分别增长73%和71.5%，达到316亿元和3024亿元。

从各类资金来源的比重结构看，开发商自有资金的比重在下降。2007年9月，开发商自资金占房地产开发资金来源的比重为18.8%，比上年同期下降0.4个百分点，比2007年上半年下降0.3个百分点。国内贷款和其他资金来源合计为12051亿元，二者累计占比达到65.5%。个人按揭贷款占房地产开发资金来源的比重为11.9%，比上年同期增加2.3个百分点。

开发贷款增速有所回落，但购房贷款增速加快。9月末，全国商业性房地产贷款余额4.62万亿元，比年初增加9410亿元,同比增长29.6%，增速比上年同期快5.2个百分点。其中，房地产开发贷款余额1.76万亿元，比年初增加3491亿元，同比增长26.9%，增速比上年同期降低2个百分点；购房贷款余额2.86万亿元，比年初增加5924亿元，同比增长31.4%，增速比上年同期提高13.5个百分点。

3.土地购置面积速度继续加快，土地开发面积增速有所回落

2007年1-9月，全国房地产开发企业完成土地购置面积2.83亿平方米，同比增长17.8%，增幅比上年同期加快20.9个百分点，比2007年上半年加快7.8个百分点；分地区看，东部地区房地产开发企业购置土地面积为1.35亿平方米，增长21.8%，中、西部地区分别增长12.6%和16.2%。

前9个月，全国土地完成开发面积达1.82亿平方米，同比增长11.3%，与上年同期相比增幅回落22.7个百分点，但比07年上半年提高3.7个百分点。分地区看，西部地区土地开发面积为4628万平方米，增长32.8%，明显高于东部地区的6.5%和中部地区的3.3%。2007年前9个月，土地购置面积比开发面积增速高6.5个百分点。

4.施工面积和竣工面积增长平稳，新开工面积增长加快

2007年1-9月，全国房屋施工面积19.99亿平方米，同比增长22.4%，比上半年提高0.5个百分点；其中，住宅施工面积15.73亿平方米，增长23.6%，比上半年提高0.7个百分点。

商品房新开工面积6.67亿平方米，增长21.6%，比上半年提高3.1个百分点；其中，住宅新开工面积5.55亿平方米，增长23.6%，比上半年提高2.7个百分点。

商品房竣工面积2.44亿平方米，增长11.0%，增幅与上半年基本持平；其中商品住宅竣工面积2.01亿平方米，增长11.0%，增幅比上半年下降了1个百分点。

5.市场需求旺盛，空置面积继续下降

2007年以来，商品房销售持续升温，特别是下半年以来商品房销售面积呈高速增长的态势。前9个月，商品房销售面积4.74亿平方米，同比增长32.1%，增速比上半年提高10.6个百分点，比前个9月商品房竣工面积增速高21.1个百分点。按用途分，商品住宅销售面积4.33亿平方米，增长33.9%，增幅比上半年提高11.4个百分点；办公楼销售面积875万平方米，增长29.5%；商业营业用房销售面积2646万平方米，增长9.1%。

1-9月，商品房销售额为18685亿元，增长50.5%，增幅比上半年提高16.7个百分点。其中，商品住宅销售额为16123亿元，增长55.9%，增幅比上半年提高19.1个百分点。

商品房销售面积的快速增长，直接表现是商品房空置面积连续减少。9月末，全国商品房空置面积为11824万平方米，同比下降2.4%，去年同期是增长11.7%。其中，商品住宅空置面积为5823万平方米，同比下降11.6%；办公楼空置面积810万平方米，同比增长4.7%；商业营业用房空置面积3862万平方米，同比增长6.6%。

6.房价涨幅仍然较高，重点城市房价加速上涨

2007年前9个月，房屋销售价格呈现出高位持续上涨的态势，价格快速上扬且涨幅惊人。根据70个大中城市的统计数据显示，9月份，全国70个大中城市房屋销售价格上涨8.9%，涨幅比上个月提高0.7个百分点，比上年同期提高3.6个百分点；环比上涨1.7%。其中，新建商品住宅价格上涨10.0%，比上个月提高1个百分点，比上年同期提高3.7个百分点；二手房价格上涨7.6%，比上个月下降0.3个百分点，比上年同期提高2.7个百分点。

从70个大中城市来看，9月份房屋销售价格同比涨幅超过10%的有8个城市，分别是：深圳20.5%，北海15.9%，乌鲁木齐15.1%，北京13.3%，杭州12.2%，宁波11.4%，重庆11.1%，长沙10%；房屋价格环比上涨幅度超过3%的有4个城市，分别是：襄樊4.2%，杭州4.1%，重庆3.2%，南宁3.1%。其中，深圳市房屋销售价格已经连续20个月价格涨幅超过10%，其中2007年8月最高为20.8%；北京已经连续12个月房价涨幅超过8%，其中2007年9月涨幅最高为13.3%。

7.房地产税收增长迅速

2007年，城市化进程和居民消费结构升级步伐继续加快，房地产市场供需两旺、持续活跃，有力地带动了与房地产相关税收的增长。前9个月，土地增值税完成298亿元，增长82.6%。房产税收入407亿元，同比增长9.2%。

另外，自2007年1月1日起，城镇土地使用税每平方米年税额在原规定的基础上提高2倍，外商投资企业和外国企业也纳入了城镇土地使用税的征税范围。今年以来部分地区已相继修订了实施办法并贯彻执行，城镇土地使用税在加强征管和政策调整的作用下,增长势头也比较好，1-9月城镇土地使用税收入213亿元，同比增长70.3%。

二、完善房地产市场体系的政策建议

1.继续调整土地供应结构，加大清理闲置土地的力度

继续调整土地供应结构，适当提高居住用地在土地供应当中的比重，着重增加中低价位，中小套型商品住房以及廉租住房、经济适用房、两限房的用地供应。与此同时，为了促进土地的节约利用，缓解保护耕地与保证建设用地之间的矛盾，必须继续加大对闲置土地的清理力度，盘活和利用存量土地，形成有效的市场供给。

为了加快存量土地的开发速度，可以考虑采取以下措施：一是调高土地闲置费标准，对囤积土地的开发商征收惩罚性土地闲置费，通过经济杠杆压缩其囤地空间，加快土地开发和房屋建设速度。二是严格贯彻无偿收回闲置土地使用权这一处置措施，做到执法必严。另外，还可以探讨建立土地闲置超过一定规模和期限的房地产开发企业的退出机制。

2.加快住房保障制度建设，切实解决低收入住房困难家庭的居住问题

各级政府要加快城镇住房保障制度的建设，增加廉租房的供应，完善经济适用房的制度，解决好低收入群体的住房困难。把解决城市低收入家庭住房困难作为住房建设和住房制度改革的重要内容，作为政府公共服务的一项重要职责，加快建立健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。

廉租住房是政府住房保障的核心部分，在廉租住房制度建设中，各级政府要着重做好以下工作：扩大保障范围，由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭；根据经济社会发展水平等因素，统筹研究、合理确定廉租住房保障标准；努力增加廉租住房房源，积极发展住房租赁市场；确保保障资金来源，提高土地出让净收益和公积金净收益用于廉租住房保障资金的比例；落实用地政策，对廉租住房建设用地实行行政划拨，在土地供应计划中优先安排；规范住房供应管理，完善申请、审核、公示和退出制度。

在加快建立健全廉租住房制度的同时，要规范经济适用住房建设和管理制度，严格审查购房者资格，合理确定住房标准，严格上市交易管理，加强单位集资合作建房管理。要加快棚户区改造，推进旧住宅区综合整治，逐步改善外来务工人员居住条件。

3.加快物业税的研究，合理设计税制，促进房地产市场的健康发展

物业税的开征将影响到所有城镇居民家庭，建议政府有关部门加强对物业税征收方案的研究，理顺物业税与当前其他相关税种的关系，在开征物业税的同时，调整或取消当前的一些重复税种，通过物业税的开征，调节好房地产建设、交易、持有等环节的比例关系，保障房地产市场的长期健康发展。在物业税的征收管理上，要借鉴国外的成功经验，并结合中国的实际，建立税收部门与房屋登记管理部门间的有效衔接，以保证实现对家庭第一套住房征收低税，对第二套及以上住房征收较高税率或累进的税率，以达到鼓励购房限制囤房或炒房的目的。

4.继续落实已出台政策的贯彻执行，保证政策措施落于实处

经过近三年的调控，我国对房地产的政策体系已经基本形成，其中，包括土地管理、规划管理、金融政策、保障制度、税收调节等。下一步，重点将放在监督落实前一阶段所出台的各有关政策，保证各有关政策得到贯彻落实，充分发挥政策调控的效果。

三、2007年全年房地产市场发展预测

结合当前的宏观经济及政策环境，根据ARIMA(自回归整合移动平均))模型，我们对2007年全年的房地产主要数据预测如下：

1.投资增长平稳，涨幅与上半年相比略有回落

预计2007年全年，固定资产投资完成额达到116039亿元，增长24.3%，其中房地产开发投资完成24797亿元，增长27.7%，商品住宅投资完成17701亿元，增长29.8%。投资增长幅度与前三季度增幅相比，均有所回落。但与2006年全年相比，房地产开发投资增幅高5.9个百分点，商品住宅投资增幅高4.5个百分点，房地产开发投资和商品住宅投资在固定资产投资比重中有所上升。

2.房地产开发资金来源增长迅速

2007年全年，房地产开发资金来源保持快速增长，全年房地产开发资金来源达到37067亿元，同比增长36.6%，增速比上年高11个百分点，但与2007年前三季度相比略有回落，下降了1.3个百分点。

3.房屋建设速度加快，竣工面积增长较快

2007年，商品房建设将保持平稳增长态势，全年商品房施工面积为23.46亿平方米，同比增长20.4%，其中商品住宅施工面积为18.70亿平方米，增长23.4%。与2006年相比，商品房和商品住宅施工面积增幅分别高3.3个百分点和4.8个百分点。

从商品房竣工面积看，2007年全年商品房竣工面积将达到60984万平方米，同比增长9.2%，其中商品住宅竣工面积47763万平方米，同比增长10.4%。与2006年相比，竣工面积的增长较为明显，商品房和商品住宅竣工面积增幅分别比上一年高9.8个百分点和2.3个百分点。

4.销售面积增速加快，中西部地区增长明显

从销售上看，销售面积增幅出现明显加快趋势。预计2007年全年商品房销售面积为80736万平方米，同比增长30.5%，与上年相比，增幅上升了18.3个百分点，与前三季度相比，回落1.5个百分点。其中，商品住宅销售面积为74788万平方米，同比增长34.9%，与上年相比，提高了25.7个百分点，与前三季度相比，提高1.1个百分点。分地区看，主要是中西部地区增长增速加快所致，预计中西部地区2007年商品房销售面积增幅将超过35%。

5.房屋销售价格涨幅回升，总体涨幅依然偏高

    从房地产销售价格指数上看，预计2007年12月商品房销售价格上涨9.3%，2007年四季度，全国商品房销售价格上涨9.2%，2007年全年商品房销售价格上涨7.3%，均将达到近年来的最高点。与2006年同期相比，分别高4个百分点、3.9个百分点和1.8个百分点。